阿拉善高新技术产业开发区 乌兰布和生态沙产业示范区推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作方案（试行）

为进一步规范阿拉善高新技术产业开发区、乌兰布和生态沙产业示范区（以下简称两区）建设用地转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”）秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（内政办发〔2021〕4号）等要求，结合工作实际，特制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，贯彻落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以盘活存量土地资源为目的，着力完善两区土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为推动阿拉善经济高质量发展提供用地保障。

（二）基本原则。建设用地使用权转让、出租、抵押交易，应遵循公开、公平、公正、诚信、自愿的原则。

（三）目标任务。参考国家、自治区试点地区土地二级市场经验做法，2023年利用自然资源部开放的自然资源资产交易平台初步建立两区土地二级交易市场。到2025年，基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。在此基础上，逐步健全完善市场规则，落实服务和监管措施，形成市场秩序更加规范的线上线下交易平台。

（四）适用范围。两区范围内土地二级市场交易管理适用本方案。本方案所称土地二级市场交易是指建设用地使用权转让、出租、抵押等行为，交易对象是依法取得的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产交易的，应当遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规执行。依法入市的农村牧区集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本方案执行。

二、工作任务

（一）运用交易平台。两区土地二级市场主要依托自然资源部开放的自然资源资产交易平台中提供的供需信息发布、交易撮合、公开竞价交易、合同赋码、统计监测等功能，开展两区土地二级市场工作。（责任单位：示范区国土资源局）

（二）信息发布及审核。市场主体可实名注册并登录后发布土地转让、出租的供应和需求信息。示范区国土资源局按照建设用地使用权转让、出租条件开展审核，核验宗地权利状况和是否存在限制交易的情形等。市场主体也可以直接上网浏览线上服务展示的二级市场供需信息。为促进供需匹配，系统可向市场主体提供多地块信息比对功能，还可根据市场主体发布的供需信息和浏览内容，主动推送较适宜的地块信息以供参考。（责任单位：示范区国土资源局）

（三）公开竞价交易流程。土地二级市场公开竞价交易主要针对国有建设用地使用权转让，交易模式为“线上+线下”交易模式。线上交易模式为市场主体在自然资源资产交易平台发布的交易信息经审核后，按照交易平台设置的交易方式开展交易，交易完成后，签订合同，税费缴纳，办理登记。线下交易模式为市场主体间自主开展交易，需向示范区国土资源局依法申报交易价格和交易后建设的内容，经示范区国土资源局及相关部门审核同意后，依法开展交易，缴纳费用，办理登记。（责任单位：示范区国土资源局、高新区行政审批和服务局）

（四）完善交易服务。行政审批和服务局要加强土地二级市场交易工作与不动产登记的有序衔接，要设立汇集登记、税务、金融等相关部门或机构的综合受理窗口，实行登记一体化服务，积极推进“一窗受理、一站办结”的服务模式。（责任单位：示范区国土资源局、高新区行政审批和服务局）

（五）加强数据互通、共享。各部门要加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，示范区国土资源局应当及时配合人民法院提供所涉不动产的权利状况原出让合同约定的权利义务情况等。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。两区财政部门要进一步规范国有涉地资产处置管理流程；各部门进行国有资产处置时，涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求示范区国土资源局意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。示范区国土资源局、城建局、行政审批和服务局、税务局等部门应加强对涉地股权转让的联合监管，及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息，实现信息互通共享。（责任单位：示范区国土资源局、财政局，高新区财政金融局、乌斯太法庭、税务局）

（六）建立土地二级市场动态监测监管制度。示范区国土资源局实时采集土地二级市场转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等相关信息，强化土地一、二级市场联动和整体调控。严格落实公示地价体系，及时更新和发布基准地价，适时制订两区标定地价。（责任单位：示范区国土资源局）

三、明晰条件、完善规则

（一）国有建设用地使用权转让。本方案所称的国有建设用地使用权转让是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资、土地使用权清偿债务等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并与分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、构筑物、附着物等一并转移。原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。涉及到房地产转让的，应当按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。（责任单位：示范区国土资源局、高新区城乡建设局、行政审批和政务服务局）

转让宗地位于城镇规划范围内进行改造或成片开发的，同等条件下政府可以行使优先购买权。交易双方申报的转让价格低于城镇基准地价70%的，管委会有优先购买权。申报价格偏高的，依法通过税收和金融手段进行调节，并向权利人提出风险预警提示。国有建设用地使用权的共有人转让国有建设用地使用权时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。（责任单位：示范区国土资源局、财政局，高新区财政金融局、税务局）

1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让。划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让，确需转让的，使用权人应向示范区国土资源局提出申请，经高新区管委会同意后，报有批准权的人民政府批准后实施。如转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，经依法批准后，可不补缴土地出让价款，按照不动产转移登记办理相关手续。如不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款后，双方办理不动产转移登记手续；依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照变更后规划条件下出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定。政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权，划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的，可凭划转批准文件直接办理土地转移登记手续。（责任单位：示范区国土资源局、财政局，高新区财政金融局、城乡建设局、行政审批和政务服务局、税务局）

2.以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，充分保障交易自由，依法办理不动产转移登记。建设用地使用权转让后土地使用年限为原出让合同的剩余年限。如属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%以上、工业用地未达到“三通一平”的，首次转让，按照先投入后转让原则，允许交易双方先行签订《建设用地使用权转让合同》，依法办理不动产预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向相关部门申请办理建设项目报建手续。不动产登记机构应当将预告登记的期限记载于不动产登记簿和预告登记证明附记栏。预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产转移登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。项目投资额占项目总投资额的比例，可委托有资质的机构评估。涉及土地闲置的，须按照闲置土地有关规定处置到位后，适用本方案。（责任单位：示范区国土资源局、高新区城乡建设局、行政审批和政务服务局、税务局）

3.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途或改扩建增加容积率的，参照出让土地使用权有关规定，经依法批准补缴土地出让价款，取得方式可变更为出让。（责任单位：示范区国土资源局、高新区城乡建设局、行政审批和政务服务局、税务局）

4.企业兼并重组、改制时划拨建设用地使用权转让。企业兼并重组、改制时涉及的划拨土地符合《划拨用地目录》的，经依法批准后，可继续以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，经依法批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。（责任单位：示范区国土资源局、高新区城乡建设局、行政审批和政务服务局、税务局）

5.土地分割、合并转让。建设用地使用权分割、合并转让应当遵循节约集约利用和高质量发展原则，符合规划、消防安全、环境保护等相关要求，符合出让合同约定或划拨决定书规定。分割转让由权利人申请，经依法批准后，可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。分割、合并后地块应产权明晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，应在转让合同中明确有关权利义务。土地分割转让应符合划拨决定书、出让合同约定，明确不得分割及转让的，应从其约定；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。分割转让后各宗地应符合规划条件。如增加容积率，经示范区国土资源局批准后由增加建筑面积的一方补缴土地出让价款。达到转让条件的工业用地可以进行分割，鼓励通过分割转让方式充分利用在建工程及企业低效用地、空闲厂房发展新兴产业，但改变土地用途须经依法批准；已按规划完成建设并竣工验收的工业项目用地分割转让的，应当按照房地产权统一的原则办理分割转让手续，且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。多宗地合并，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一按照出让方式办理，划拨土地需补缴土地出让价款；涉及剩余出让年限不一致的，可按较长年限登记，但需重新核定并及时补缴土地出让价款。（责任单位：示范区国土资源局、高新区城乡建设局、行政审批和政务服务局、税务局）

（二）国有建设用地使用权出租。本方案所称的国有建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人将国有建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。国有建设用地使用权出租的年限不得超过《国有建设用地使用权出让合同》约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限，且出租的最高年限不得超过20年。应符合有偿使用合同的约定或划拨决定书的规定，可以整宗出租，也可以部分出租，并需签订书面合同确定出租双方的权利和义务。（责任单位：示范区国土资源局、财政局，高新区财政金融局、行政审批和政务服务局）

1.划拨国有建设用地使用权出租。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，按收支两条线管理规定，缴入财政管理。宗地长期出租（连续超过5年）或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等土地有偿使用手续。（责任单位：示范区国土资源局、财政局，高新区财政金融局、城乡建设局、税务局）

2.有偿方式取得的建设用地出租。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，出让或租赁的国有建设用地使用权须符合《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用权租赁合同》的约定。（责任单位：示范区国土资源局、高新区城乡建设局、行政审批和政务服务局、税务局）

（三）国有建设用地使用权抵押。本方案所称的国有建设用地使用权抵押，是指债务人或第三人将其所有的建设用地使用权为债务人向债权人履行债务提供担保，在债务人不履行债务时，债权人对抵押物有优先受偿权的行为。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物为抵押物。

按照债权平等的原则，自然人、企业均可作为抵押权人依法申请国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权办理不动产权抵押登记。涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。抵押期间，抵押人可转让抵押的国有建设用地使用权。当事人另有约定的，按照其约定。抵押的国有建设用地使用权转让时，抵押权不受影响。抵押人转让国有建设用地使用权时，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押的国有建设用地使用权转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。国有建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物、构筑物不属于抵押财产。国有建设用地使用权实现抵押时，新增的建筑物、构筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物、构筑物所得抵押价款，抵押权人无权优先受偿。

1.划拨国有建设用地使用权抵押。以划拨方式取得的建设用地使用权应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。（责任单位：高新区税务局）

2.有偿方式取得的建设用地抵押。以出让、租赁或入股等有偿方式取得的建设用地使用权抵押的，按照相关法律法规办理。以作价出资（入股）、授权经营国有建设用地使用权抵押的，参照出让国有建设用地使用权抵押相关规定办理。依法办理分割登记，并取得《不动产权证书》或《国有土地使用权证》的国有建设用地使用权可以进行抵押，具体参照相关法律法规规定办理。同时，营利性的医疗、养老、教育、文化、体育等社会公共领域机构以出让方式取得国有土地使用权，可以设立抵押权。上述项目设定抵押获取的资金，仅用于本项目开发建设或者开办对应业务改善环境所需，不得为第三方担保。（责任单位：示范区国土资源局）

四、时间安排

2023年7月底前，完成《关于推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作方案（试行）》相关部门意见征求及修改完善工作；2023年8月底前，印发《关于推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作方案（试行）》；2023年12月底前，力争完成土地二级市场中出让、出租、抵押任意一项工作。2024年，结合工作实际，建立完善相关工作制度机制。2025年底前，基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。

五、组织保障

（一）加强组织领导。高新区管委会成立由管委会副主任王新虎任组长，国土资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门参加的推进完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作领导小组，下设领导小组办公室。办公室设在示范区国土资源局。本方案未尽事宜将由领导小组办公室予以发文明确。

（二）严格责任追究。强化监督问责，对违反土地二级市场有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，由相关部门依法依规追责问责。

（三）强化宣传引导。各部门要积极通过传统媒体和新兴媒体，广泛宣传自然资源资产交易平台，吸引市场主体主动使用二级市场线上服务，及时报道相关工作措施和取得的成效，总结推广典型经验和创新做法，增进社会公众对土地二级市场的了解和支持。要做好公众咨询服务，广泛征集公众意见和建议，合理引导市场预期，及时回应群众关切，为顺利推进土地二级市场交易建设营造良好的舆论环境。

来源：招商网络

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